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Vicios de construcción: qué hacer si una propiedad nueva presenta fallas
Cuando una propiedad nueva presenta filtraciones, grietas o defectos reiterados, conviene documentar, revisar plazos e identificar responsables.
Comprar una vivienda o departamento nuevo no elimina el riesgo de problemas legales. Humedad, filtraciones, grietas, fallas eléctricas, problemas de terminaciones, defectos en instalaciones o daños estructurales son situaciones más frecuentes de lo que muchos compradores esperan. El punto clave es actuar con orden: documentar, revisar plazos, identificar responsables y no dejar pasar el tiempo.
Responsabilidad por fallas o defectos
La Ley General de Urbanismo y Construcciones establece en su artículo 18 que el propietario primer vendedor de una construcción es responsable por los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, sea durante su ejecución o después de terminada. La misma norma también contempla responsabilidades de arquitectos, profesionales competentes, constructores e inspectores técnicos de obra, según el tipo de intervención y el origen del defecto.
Plazos que deben considerarse
Los plazos son relevantes. La ley establece distintos períodos de prescripción según la naturaleza del defecto: diez años para fallas que afecten la estructura soportante del inmueble; cinco años para fallas de elementos constructivos o instalaciones; tres años para fallas de terminaciones o acabado; y cinco años para fallas no expresamente clasificadas o asimilables. En general, estos plazos se cuentan desde la recepción definitiva de la obra, salvo el caso de terminaciones, que se cuenta desde la inscripción del inmueble a nombre del comprador.
Caso típico
Propietario de un departamento nuevo que detecta filtraciones en ventanas, humedad en muros, fisuras, fallas en instalaciones o defectos repetidos en áreas comunes, pero recibe respuestas informales de la inmobiliaria sin solución definitiva.
Qué conviene revisar
- Fecha de recepción definitiva y fecha de inscripción.
- Contrato de compraventa, promesa y especificaciones técnicas.
- Correos, fotografías, informes técnicos y reclamos previos.
- Respuestas de la inmobiliaria y ofrecimientos de reparación.
- Existencia de otros vecinos afectados por el mismo problema.
Cuándo consultar
- Si la inmobiliaria no responde.
- Si ofrece reparaciones incompletas.
- Si hay daños reiterados o se afecta la habitabilidad.
- Si existen varios propietarios con el mismo defecto.
¿La propiedad presenta fallas?
Podemos revisar plazos, antecedentes técnicos y alternativas legales frente a la inmobiliaria o responsables.